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Según el Registro de la Propiedad 2023, el 38 % de los inmuebles heredados se valoran con el criterio catastral y el 27 % con el de mercado, una diferencia que en zonas de alta demanda puede superar el 20 % del precio estimado.

El valor de adquisición se determina principalmente por tres parámetros: el valor catastral, el valor de mercado y el valor fiscal fijado por la administración; el notario suele aplicar el mayor de los dos primeros, salvo que la autoridad exija una tasación obligatoria.

Una vez fijado el valor, la base imponible del impuesto de sucesiones se calcula restando deudas y cargas; si el resultado supera los límites exentos, el heredero debe pagar una cuota que varía según la comunidad autónoma y la relación de parentesco.

Por ello, antes de aceptar una herencia inmobiliaria conviene solicitar una tasación independiente que contraste con la valoración notarial, pues una revisión del valor de adquisición puede reducir la carga fiscal; también es útil planificar la futura venta o uso del bien para aprovechar exenciones.

Opiniones de expertos

Carlos Hernández López

El valor de adquisición de un inmueble heredado se determina, a efectos fiscales, por el valor que el bien tenía en el momento del fallecimiento del causante, es decir, su valor catastral o el valor de mercado que se pueda acreditar mediante tasaciones oficiales o periciales realizadas en la fecha del deceso. Este valor constituye la base imponible para el cálculo de los impuestos que gravan la transmisión patrimonial, como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y también sirve de referencia para la determinación del valor de adquisición en caso de futura venta del inmueble, ya que el heredero asume como costo de adquisición el valor que le corresponde al causante, ajustado por las mejoras realizadas y por la eventual pérdida o ganancia patrimonial que se haya generado entre la fecha de la herencia y la de la enajenación. Es importante destacar que, si el bien ha sido objeto de una tasación oficial para la liquidación de la herencia, dicho valor será el que se utilice como referencia, siempre que no existan discrepancias significativas que puedan ser impugnadas ante la autoridad tributaria. Asimismo, en algunos regímenes autonómicos pueden existir bonificaciones o reducciones en la base imponible, siempre que se cumplan los requisitos legales establecidos, como la residencia habitual del heredero o la conservación del inmueble durante un período mínimo de tiempo. En cualquier caso, la correcta determinación del valor de adquisición es fundamental para evitar sanciones y garantizar que la transmisión patrimonial se realice de forma transparente y conforme a la normativa vigente.

Preguntas sobre el tema

1. ¿Cómo se determina el valor de adquisición de un inmueble heredado para efectos fiscales?
El valor de adquisición de un inmueble heredado se establece, según la normativa tributaria española, en el valor que le corresponda al fallecido en el momento del fallecimiento, es decir, el valor catastral actualizado o el valor de mercado que se haya declarado en la última liquidación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) del causante. En caso de que el heredero no disponga de una tasación oficial, la Agencia Tributaria permite utilizar el valor de referencia que publica la Dirección General del Catastro, siempre que este sea razonable y esté respaldado por documentación (escrituras, certificaciones, etc.). Este valor será la base para calcular tanto el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones como la posible ganancia o pérdida patrimonial en una futura venta del bien.

2. ¿Qué diferencias existen entre el valor de adquisición y el valor catastral al heredar un inmueble?
El valor catastral es una valoración administrativa que sirve principalmente para el cálculo de ciertos tributos locales, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). No refleja necesariamente el valor de mercado del bien. En contraste, el valor de adquisición para efectos de sucesiones se basa en el valor real del inmueble al momento del fallecimiento, que suele ser superior al catastral. Esta diferencia es crucial porque el valor de adquisición determina la base imponible del impuesto de sucesiones y la eventual ganancia o pérdida patrimonial al vender la propiedad. Por ello, es recomendable obtener una tasación profesional que refleje el valor de mercado, evitando discrepancias que puedan generar sanciones o pagos excesivos.

3. ¿Cómo afecta la fecha de fallecimiento del causante al cálculo del valor de adquisición?
La fecha de fallecimiento es el punto de referencia temporal para fijar el valor de adquisición del inmueble heredado. A partir de esa fecha, se actualizan los valores catastrales o de mercado mediante índices de precios inmobiliarios (como el Índice de Precios de Vivienda del INE) para reflejar la evolución del mercado hasta la fecha de la transmisión. Si la transmisión se produce varios años después del fallecimiento, el valor de adquisición se ajusta con la revalorización correspondiente, lo que puede incrementar la base imponible del impuesto de sucesiones y reducir la posible ganancia patrimonial en una venta futura. Es esencial conservar la documentación que acredite la fecha de fallecimiento y la valoración original para evitar disputas con la administración tributaria.

4. ¿Qué documentos son necesarios para acreditar el valor de adquisición de un inmueble heredado?
Para justificar el valor de adquisición ante la Agencia Tributaria, se deben presentar: (i) la escritura de declaración de herederos o el testamento que acredite la transmisión del bien; (ii) la certificación catastral vigente que indique el valor catastral del inmueble; (iii) una tasación profesional reciente que refleje el valor de mercado al momento del fallecimiento, preferiblemente emitida por un perito colegiado; (iv) la última liquidación del IRPF del causante, donde se incluya la valoración del bien; y (v) cualquier documento adicional que la administración solicite, como informes de la Oficina del Registro de la Propiedad. La combinación de estos documentos garantiza la correcta determinación del valor de adquisición y reduce el riesgo de requerimientos o sanciones.

5. ¿Qué consecuencias fiscales tiene un valor de adquisición incorrecto o subvalorado en un inmueble heredado?
Un valor de adquisición subvalorado puede generar una tributación menor en el Impuesto sobre Sucesiones, lo que podría ser detectado por la Agencia Tributaria mediante cruces de datos catastrales y de mercado. En caso de ser detectado, la administración puede recalcular la base imponible, exigir el pago de la diferencia más intereses de demora y, en situaciones graves, aplicar sanciones que pueden alcanzar el 150 % del importe no ingresado. Además, al vender el inmueble, un valor de adquisición bajo incrementará la ganancia patrimonial, lo que se traducirá en una mayor cuota del IRPF. Por tanto, es fundamental establecer un valor de adquisición realista y respaldado por documentación adecuada para evitar contingencias fiscales y financieras.

Preguntas sobre el tema

Preguntas frecuentes

1. ¿Cómo se determina el valor de adquisición de un inmueble heredado?
Se establece tomando como referencia el valor catastral o el valor de mercado del bien al momento del fallecimiento del causante, según lo indique la autoridad tributaria.

2. ¿Se puede usar el valor de compra original del fallecido como valor de adquisición?
Sí, siempre que se cuente con la escritura de compra y el valor esté debidamente registrado; de lo contrario, se aplicará el valor de mercado al momento de la herencia.

3. ¿Qué papel juega la tasación pericial en la valoración del inmueble heredado?
Una tasación pericial puede servir como prueba documental para acreditar el valor de adquisición ante la administración tributaria y evitar discrepancias.

4. ¿El valor de adquisición afecta el cálculo del impuesto de sucesiones?
Exacto, el valor de adquisición es la base para determinar la ganancia o pérdida patrimonial y, por ende, influye en la liquidación del impuesto de sucesiones.

5. ¿Se pueden aplicar ajustes por mejoras o reformas realizadas al inmueble?
Sí, las mejoras documentadas pueden sumarse al valor de adquisición, siempre que se cuente con facturas y certificaciones que lo respalden.

6. ¿Qué ocurre si el valor de adquisición es inferior al valor de mercado actual?
En ese caso, la diferencia se considerará ganancia patrimonial y podrá generar una mayor carga impositiva al momento de la transmisión o venta del bien.

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