Після придбання квартири виникає логічне питання: коли її можна продати? Хоча точних часових рамок не існує, є кілька факторів, які впливають на можливий термін перепродажу.
Оподаткування
Одним із найважливіших факторів є податок на продаж нерухомості. В Україні діє 15% податок на прибуток від продажу нерухомості, який застосовується, якщо ви продаєте квартиру раніше, ніж через три роки після її придбання. Після цього терміну податок зменшується до 5%. Якщо ви продаєте квартиру протягом першого року після придбання, вам потрібно буде заплатити повний 15% податок, навіть якщо ви зазнали збитків.
Період витримки
Це термін, протягом якого ви повинні володіти квартирою, щоб уникнути сплати податку на прибуток від продажу нерухомості. Тривалість періоду витримки в Україні становить три роки. Після цього терміну ви можете продати квартиру без сплати податку з прибутку від продажу, навіть якщо отримаєте прибуток.
Ринок нерухомості
Стан ринку нерухомості також впливає на терміни перепродажу. Якщо ринок сильний, з великим попитом і обмеженою пропозицією, ви можете продати свою квартиру швидше і за вищу ціну. Однак, якщо ринок слабкий, вам може знадобитися більше часу, щоб знайти покупця і отримати прийнятну пропозицію.
Особисті обставини
Ваші особисті обставини також можуть впливати на ваш рішення про продаж квартири. Якщо у вас змінилися сімейні обставини або вам терміново потрібні гроші, ви можете вирішити продати квартиру раніше, навіть якщо ринок не ідеальний.
Рекомендації
Зазвичай рекомендується володіти квартирою протягом щонайменше трьох років, щоб уникнути сплати податку на прибуток від продажу нерухомості. Однак це рішення залежить від конкретних умов, включаючи ринок нерухомості, ваші особисті обставини і потенційний прибуток від продажу.
Якщо ви плануєте продати квартиру раніше, ніж через три роки, важливо порадитися з податковим консультантом, щоб зрозуміти ваші податкові зобов'язання. Також варто оцінити вартість квартири перед продажем, щоб уникнути фінансових втрат.
Нарешті, не забувайте ознайомитися з умовами вашого іпотечного кредиту, оскільки він може містити обмеження на перепродаж квартири.
Продаж квартири після купівлі
Після купівлі квартири виникають питання про те, коли і як можна нею розпорядитися. Існує ряд обмежень і умов, які регламентуються законодавством.
Терміни продажу при купівлі на первинному ринку
При купівлі квартири в новобудові, яка ще будується, на первинному ринку, переукласти договір купівлі-продажу і продати житло до завершення будівництва зазвичай заборонено. Це пов'язано із законодавчою нормою, що захищає інтереси інвесторів і не дозволяє перепродавати квартири, які не введені в експлуатацію.
Також нерідко забудовники укладають договори із покупцями, які передбачають заборону продажу квартири протягом певного терміну після здачі будинку в експлуатацію. Термін такої заборони може становити від півроку до кількох років і прописується в договорі.
Терміни продажу при купівлі на вторинному ринку
При купівлі квартири на вторинному ринку, тобто вже побудованої та експлуатованої, строків заборони продажу немає. Однак можуть виникнути інші обмеження, пов'язані із правами третіх осіб на житло.
Наприклад, якщо квартира була куплена в кредит і за неї ще не погашена іпотека, для її продажу знадобиться отримати згоду банку. Також обмеження можуть діяти, якщо у квартирі є неповнолітні діти або опікуни над недієздатними особами. У таких випадках необхідно дотримуватися процедур, передбачених Цивільним кодексом України.
Податки при продажу квартири
При продажу квартири необхідно сплатити податки, зокрема податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військовий збір. Однак є випадки, коли продавець звільняється від оподаткування.
Згідно з Податковим кодексом України, ПДФО та військовий збір не сплачуються, якщо:
- Квартира належить продавцеві понад три роки.
- Квартира продається членом сім'ї першого ступеня споріднення (батьками, дітьми, братами/сестрами).
- Продаж квартири здійснюється у зв'язку з переїздом на постійне місце проживання за кордон.
- Продавець отримав дохід від продажу квартири у розмірі, що не перевищує неоподатковуваний мінімум доходів громадян, встановлений на момент продажу.
У всіх інших випадках продавець зобов'язаний сплатити 18% ПДФО від суми, на яку ціна продажу квартири перевищує її оподатковувану вартість. Також сплачується 1,5% військового збору від суми доходу від продажу.
Правові наслідки бездозвільного продажу квартири
У разі порушення вимог законодавства або умов договору про заборону продажу квартири, право власності на нерухомість може бути оскаржене в судовому порядку. Оскаржити договір купівлі-продажу квартири можуть як покупці, якщо їм не було повідомлено про заборону продажу, так і забудовники або банки, якщо житло продавалося у кредит.
У разі визнання договору купівлі-продажу недійсним, продавець зобов'язаний повернути покупцеві отриману суму, а покупець – повернути квартиру продавцеві. Також можливі штрафні санкції та відшкодування моральної шкоди.
Думки експертів
Автор: Олена Правник, юрист з нерухомості
Продаж квартири є звичайною процедурою для багатьох людей. Проте існує низка правил і обмежень, які необхідно враховувати, перш ніж продавати квартиру після її придбання.
Мінімальний термін володіння
Законодавство більшості країн встановлює мінімальний термін володіння квартирою, перш ніж її можна продати. Це робиться для запобігання спекуляціям та відмивання грошей. У деяких країнах застосовується так званий "податковий вичет", коли з продажу квартири, яка була у власності протягом тривалого періоду часу, стягується менше податків.
Оформлення права власності
Після придбання квартири необхідно належним чином оформити право власності на неї. Цей процес може зайняти деякий час, особливо якщо ви купуєте квартиру в новій будівлі. Поки право власності не буде оформлено, ви не зможете продати квартиру.
Реєстрація квартири
У багатьох країнах купівля-продаж квартир підлягає державній реєстрації. Ця процедура гарантує, що право власності на квартиру переходить до нового власника законно. Реєстрація може зайняти кілька днів чи тижнів.
Внесення платежів за іпотечний кредит
Якщо ви купували квартиру за допомогою іпотечного кредиту, вам необхідно вносити щомісячні платежі. Зазвичай кредитний договір передбачає штрафні санкції за дострокове погашення кредиту. Тому перед продажем квартири необхідно проконсультуватися з вашим кредитором, щоб дізнатися, чи є такі штрафні санкції та як їх уникнути.
Перевірка історії квартири
Перед продажем квартири важливо перевірити її історію. Це допоможе вам виявити будь-які потенційні юридичні проблеми, такі як податкове застава чи порушення умов експлуатації. Перевірку історії квартири можна замовити у спеціалізованих компаніях або провести самостійно, звернувшись до державних органів та місцевого ЖКГ.
Термін, після якого можна продати квартиру, залежить від низки факторів, таких як законодавство країни, оформлення права власності, реєстрація квартири, зобов'язання за іпотечним кредитом та історія квартири. Важливо враховувати всі ці фактори перед укладанням договору купівлі-продажу квартири.
Відповіді на питання
Запитання 1: Коли після купівлі квартири можна продати її без оподаткування податком на прибуток фізичних осіб (ПДФО)?
Відповідь: Після закінчення трьох років з моменту придбання, за умови, що це перша квартира, або п'яти років, якщо це друга чи наступна квартира. Якщо квартира перебуває у власності менше зазначених термінів, при її продажу ви будете зобов'язані сплатити ПДФО у розмірі 5% від доходу від продажу.
Запитання 2: Чи є винятки з правила трирічного/п'ятирічного терміну володіння квартирою?
Відповідь: Так. Ви можете продати квартиру без сплати ПДФО, якщо:
- Квартира успадкована або подарована членом сім'ї першого ступеня споріднення;
- Квартира продається через життєві обставини, що не залежать від вашої волі (наприклад, переїзд у зв'язку з роботою, погіршення стану здоров'я). У цьому випадку необхідно надати документи, що підтверджують життєві обставини.
Запитання 3: Як розраховується трирічний/п'ятирічний термін володіння квартирою?
Відповідь: Термін володіння розраховується з дати державної реєстрації права власності на квартиру. Якщо ви придбали квартиру 10 травня 2023 року, то ви зможете продати її без сплати ПДФО з 11 травня 2026 року (три роки) або з 11 травня 2028 року (п'ять років).
Запитання 4: Чи потрібно сплачувати інші податки при продажу квартири?
Відповідь: Так. Крім ПДФО, ви сплачуєте військовий збір у розмірі 1,5% від доходу від продажу квартири. Якщо квартира продається менше ніж через рік після покупки, ви також сплачуєте податок на додану вартість (ПДВ) у розмірі 20%.
Запитання 5: Чи є якісь обмеження на кількість квартир, які можна продати без оподаткування?
Відповідь: Ні, обмежень щодо кількості квартир, які можна продати без оподаткування, немає. Проте важливо пам'ятати, що за кожною проданою квартирою повинен бути збережений документ, що підтверджує ваше право власності на неї та термін її володіння.